Sobre las Obras de Reforma.

Cuando hacemos alguna pequeña o gran reforma, a menudo empiezan a surgir problemas y dudas. Con este post voy a intentar aportar luz a unos cuantos aspectos que quizás, en adelante, puedan servir de algo tanto a quien las encarga como a quien las realiza para tener algunas cosas un poco más claras. Son los siguientes:

• El artículo 1544 del Código Civil, acoge en su redacción tanto el arrendamiento de obra como el de servicios: mientras en el arrendamiento de servicios una de las partes se compromete a prestar a la otra un servicio por precio cierto sin atención al resultado final, siendo fundamental el deber de fidelidad consecuente con la subordinación de quien presta los servicios, por el contrario en el contrato de obra un profesional se obliga mediante correspondiente remuneración a prestar al comitente, más que una actividad, el resultado de la misma prestación ligada a la finalidad perseguida por los contratantes, consistente en la obra pretendida, por lo que lo pactado es un resultado hábil y consecuente con la finalidad perseguida con quien encarga la obra.

• Aun no existiendo por escrito la obligación total de cumplir con el pago de la obra realizada en el inmueble de su propiedad, la obligación existiría igualmente pues según la Jurisprudencia, el arrendamiento de obra objeto del 1.544 del Código Civil, es un contrato bilateral con obligaciones recíprocas, del que se deriva para el contratista el derecho a obtener el cobro del precio, pero a título de contraprestación, o sea, a cambio de su prestación de entrega de la obra ejecutada.

Como consecuencia de ello el comitente sólo podrá rehusar el pago del precio que se le reclame, tanto si el contratista no le ha hecho entrega, como si sólo ha cumplido en parte o de modo defectuoso (exceptio non rite adimpleti contractus), por cuanto el mismo ha de cumplir de acuerdo con lo pactado y, a falta de dicho formal acuerdo, en todo caso conforme a la buena fe y a los usos profesionales (artículo 1.258 del Código Civil), o lo que es igualmente equiparable a las reglas del arte o de la pericia profesional. Por lo tanto, nada añade ese compromiso especial a la esencia del contrato ya que es connatural al mismo. El hecho de que ello no esté escrito no significa nada.

• Frente a quien postule el cumplimiento de las obligaciones asumidas por la otra parte en el contrato de arrendamiento de obra , el requerido podrá oponer tanto el no haberse cumplido la prestación por parte del requirente como el haberse cumplido defectuosamente, en el bien entendido que la excepción de contrato no cumplido adecuadamente sólo podrá triunfar como justificación de la negativa al cumplimiento de la obligación cuando el defecto o defectos en la prestación realizada por el actor sea de cierta importancia en relación con la finalidad perseguida por las partes al perfeccionar el contrato y con la facilidad o dificultad de su subsanación, haciéndola impropia para satisfacer el interés del demandado, actuando en los demás casos como mero paliativo o reducción de la obligación en la proporción que corresponda.

Por ello, no se trata de que el comitente deba el precio a todo trance, ni de que cualquier irregularidad le exonere de realizar su prestación sino que sólo y únicamente el incumplimiento pleno le faculta, en principio, para no cumplir su prestación. No sucede lo mismo cuando lo mal realizado u omitido carezca de suficiente entidad en relación con lo ejecutado, ya que entonces, resultaría contrario a la equidad y a la buena fe el facultar al comitente para retener su total contraprestación, o el resto de ella que tuviere pendiente de cumplir cuando puede resarcirse de las imperfecciones de la obra mandada ejecutar.

• La jurisprudencia ha venido distinguiendo desde antiguo entre el incumplimiento propiamente dicho y el cumplimiento defectuoso.

Así, la STS de 27 de marzo de 1991 declara: “Los principios del respeto a la palabra dada y a la buena fe dieron lugar al nacimiento de dos acciones diferentes, una de contrato no cumplido, llamada non adimpleti contractus, y otra de contrato no cumplido adecuadamente en cantidad, calidad, manera o tiempo, denominada exceptio non rite adimpleti contractus, acciones no reguladas expresamente en nuestro ordenamiento jurídico pero cuya existencia está implícitamente admitida en diversos preceptos y han sido sancionados por la jurisprudencia."

Así, en cuanto a la primera, los artículos 1466, 1500 párrafo 2º, 1100 y 1124 del Código Civil y las sentencias de 7 de octubre de 1985, 8 de junio de 1903, 9 de julio de 1904, 10 de abril de 1924, 1 de abril de 1925, 6 de noviembre de 1923 y 29 de diciembre de 1965. Y respecto a la segunda, los artículos 1157, 1100 apartado último, y 1154 también del Código Civil (sentencia de 17 de abril de 1976).

Por otra parte, como dice la STS de 13 de mayo de 1985, “el éxito de tal excepción de contrato no cumplido adecuadamente está condicionado a que el defecto o defectos de la obra sea de cierta importancia o trascendencia en relación con la finalidad perseguida y con la facilidad o dificultad de su subsanación, haciéndola impropia para satisfacer el interés del comitente, es claro que no puede ser alegada cuando lo mal realizado u omitido carezca de suficiente entidad en relación a lo bien ejecutado y el interés del comitente queda satisfecho con la obra entregada u ofrecida, de forma que las exigencias de la buena fe y el principio de conservación del contrato no autoricen el ejercicio de la acción resolutoria del artículo 1124 del citado texto sustantivo y sólo permitan la vía reparatoria, bien mediante la realización de operaciones correctoras precisas, bien a través de la consiguiente reducción del precio – sentencias de 21 de noviembre de 1971, 17 de enero de 1975, de marzo y de 3 de octubre de 1979.

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