El Principio de Publicidad.

Continuando con lo iniciado en el último artículo publicado, voy a tratar en este otro de los principios hipotecarios que marcan la pauta en nuestro ordenamiento inmobiliario registral, abordando hoy el principio de publicidad.

La doctrina ha distinguido siempre entre publicidad material y formal, refiriéndose a la primera como la concerniente a los efectos de la inscripción, y descomponiéndola ahí en otros dos principios como son:

• el de legitimación como afirmación en beneficio del titular inscrito de la exactitud del registro salvo prueba en contrario ya que protege la forma jurídica de la propiedad en sus apariencias, mediante una presunción iuris tantum suficiente para el día a día, mientras no haya terceros interesados. Basta presuponer que la inscripción se corresponde con la realidad jurídica y acredita que el derecho inscrito existe y que el cancelado se ha extinguido;

• y el de fe pública o de publicidad en sentido estricto, que opera a favor del adquirente de buena fe, dado que no admite prueba en contrario entre la concordancia realidad – inscripción.

De este modo se puede afirmar que el registro es exacto por corresponder a la realidad jurídica, e íntegro porque la agota. Lo inscrito es real, y nada hay fuera de la inscripción que tenga ese carácter, logrando así el principio de publicidad constituirse como una presunción de exactitud del registro que opera iuris tantum a favor de todo titular registral, y como una presunción iuris et de iure para hacer adquirir la propiedad a quien contrató con quien no era dueño, pero como tal figuraba en los libros.

La publicidad formal del registro, conforme a la naturaleza y fines de la institución, se refiere a la regla de apertura de los libros de consulta a todos los interesados según establece legalmente el artículo 211 de la Ley Hipotecaria. Sin ello, no sería posible alcanzar los fines jurídicos y sociales que la fe pública del registro persigue, dado que no se haría efectiva la notoriedad de las inscripciones para que los interesados pudiesen conocer, sin grandes investigaciones y gastos, las oficinas donde han de recibir las noticias que buscan y el contenido de los asientos que puedan afectarles.