El Principio de Legalidad.

Nuestro Registro de la Propiedad, otorga un grado muy elevado de protección al titular inscrito. No en vano, su estructura responde al propósito de que publique noticias lo más fidedignas posibles en cuanto a las titularidades sobre los inmuebles que en él constan inmatriculados, y con esa finalidad:  

a) se lleva por un cuerpo de juristas altamente cualificado, esto es, los Registradores de la Propiedad;

b) exige las máximas garantías formales a los documentos que se llevan a inscribir, que deberán ser públicos y no privados.

Esa "exigencia" de inscripción de título público (documentos notariales, judiciales o administrativos) dentro de este principio, garantiza la autenticidad legal de los mismos tanto en lo relativo a su contenido, como en lo que se refiere a la conformidad a derecho del mismo;

c) el folio registral no recoge los documentos, sino el contenido jurídico real de los mismos (el referente al inmueble inmatriculado, y precisamente a derechos reales sobre él), ordenando la Ley Hipotecaria al registrador que examine, antes de pasarlo a los libros, todo el contenido del documento influyente sobre la titularidad inscribible, a fin de cerciorarse de su legalidad, y sólo si el acto recibe un juicio plenamente favorable pasará (en su contenido jurídico - real) a los libros.

Con ello se logra alejar de ellos titularidades dudosas o inexistentes, obteniendo generalmente un grado muy elevado de veracidad y legalidad del registro.

Conforme a lo dispuesto en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, la calificación del registrador se extiende a la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del registro, es decir, teniendo en cuenta el acto en sí y la posibilidad de enlazarlo con los actos anteriores inscritos con los que ha de guardar tracto sucesivo. El <<principio de legalidad>> en sentido estricto impone, entonces, la tendencial pureza jurídica del asiento, al que no pueden pasar titularidades cuyos defectos materiales o formales reconozca el funcionario experto ejerciendo una función calificadora con una independencia semejante a la del poder judicial, constituyendo ello un nuevo matiz, o particularidad, del principio de legalidad en cuanto al registro, si se compara esta función con las del funcionario administrativo, jerárquicamente subordinado.

Lo anterior se justifica, como explica Jerónimo González, en que dado que la inscripción en nuestro derecho no reviste en si misma el carácter de sentencia definitiva y firme, ni goza de la fuerza atribuida a la cosa juzgada, crea una situación privilegiada, superior a las protecciones posesorias y a las presunciones emanadas de la titulación auténtica, y el registrador, órgano encargado de esta metamorfosis, debe resolver sobre la existencia y extensión del derecho inscribible, en un procedimiento hipotecario que asegure la concordancia del registro y la realidad jurídica. De otro modo los asientos sólo servirían para engañar al público, favorecer al tráfico ilícito y provocar nuevos litigios.