El Principio de Fe Pública.

Si yo vendo una finca que no me pertenece, la venta, en cuanto tal, es válida, dado que hay consentimiento, objeto y causa, pero no puede dar origen a una transferencia de propiedad, pues yo no soy propietario de la finca y, por ende, no puedo transmitirla.

El Registro de la Propiedad tiene la finalidad o misión de dar seguridad a las adquisiciones inmobiliarias, eliminando la posibilidad de que las mismas resulten ineficaces por no existir o resolverse el derecho del transferente. En este sentido, el que compra e inscribe, queda a salvo de la eventualidad de que no sea propietario el que le vende.

Otorgan claramente este tipo de solución varios artículos de la Ley Hipotecaria, siendo el más representativo el número 34. La protección registral supone quedar un titular verdadero privado de su derecho en beneficio de otra persona que adquirió de quien parecía titular, pero no lo era. Esta privación y correlativa atribución se justifican por dos series de motivos:

a) la negligencia del verdadero titular, que al no inscribir su adquisición dio lugar a que el antiguo realizase una segunda transmisión; y

b) la creencia del que adquiere en la titularidad del que la transmite.

Artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.

La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.

Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviese su causante o transferente.

Rige en nuestro derecho el principio de buena fe, esto es, el que adquiere de un no titular debe tener buena fe. Debe creer en la titularidad de su transmitente. Cuando el adquirente desconoce la situación real y es engañado por la aparente puede adquirir bienes de la persona con la que contrata registrados a su nombre, pero que el mismo ni siquiera tiene.

A este principio también se le llama principio de publicidad.