Conservación y Mantenimiento del Edificio. Obligaciones de Conservación y Mantenimiento de los Elementos Privativos.

Establece el artículo 553 – 38.1 del Codi Civil de Catalunya que “Los propietarios de elementos privativos los deben conservar y mantener en buen estado, en su interior, y mantener los servicios e instalaciones que se ubiquen en los mismos.”

Y es que a pesar del derecho exclusivo que cada propietario tiene sobre su piso o apartamento, no debe entenderse que ello le da licencia para hacer lo que le venga en gana, dado que la destrucción o mal cuidado del mismo, puede repercutir sobre los demás elementos del inmueble, privativos o comunes, y sobre la buena convivencia vecinal. De ahí que el referido precepto imponga esta obligación, exigiendo no sólo la mera conservación, sino incluso el <<buen estado de conservación>>, y no sólo en un momento determinado, sino de modo permanente, ya que ha de <<mantenerse>> así.

El precepto también se refiere a la responsabilidad civil por culpa o negligencia en que puede incurrir el propietario por falta de mantenimiento y buena conservación, por ser de lo más frecuentes en las relaciones de vecindad los daños causados al vecino por fugas o roturas de conducciones privativas de agua.

Conviene tener claros ciertos aspectos:

• debe darse a “mantenimiento y conservación” un sentido amplio, comprendiendo no sólo la limpieza y operaciones de mantenimiento, sino también las reparaciones necesarias, como evitar fugas en las instalaciones, evitar grietas en las paredes, etc…

• como elementos privativos objeto de esta conservación, la ley presume que en el interior del elemento privativo sólo se encuentren servicios e instalaciones privativas. Pero, con servidumbre formalmente constituida o sin ella, no es infrecuente que en el interior del elemento privativo se encuentren instalaciones de carácter común o incluso que sólo den servicio a otro elemento privativo. El caso más común el de la existencia de tuberías o conducciones comunitarias.

A diferencia de la Ley de Propiedad Horizontal en la que se concreta ese deber de conservación respecto de las <<instalaciones privativas>>, la norma catalana se refiere en general a las que <<se ubiquen en los mismos>>.

No debe inferirse de lo anterior que el propietario del elemento privativo deba también mantener ese tipo de instalaciones. El principio general debe ser el mismo que en la propiedad horizontal estatal, esto es, la reparación de lo que sean instalaciones comunes debe correr a cargo de la comunidad, por el principio general establecido en el apartado 3 de este mismo artículo y en el apartado 1 del artículo 553 – 44. Además, del contenido del artículo 553 – 39 se desprende que el propietario en esa situación lo que sí tiene es una obligación de consentir esas obras dentro de su elemento privativo para que se efectúen las obras de conservación y mantenimiento de los elementos comunes y de los demás elementos privativos.

• la obligación que recoge el precepto exige un nivel de conservación tal que no pueda perjudicar a la comunidad o a los otros propietarios. Bastará con cuidarse del elemento privativo para evitar estos perjuicios.

No será obligatorio, por lo tanto, el acuerdo de la junta de propietarios adoptado por mayoría, en el que impusiere el pintado interior de los pisos.

* Ver También: Sobre La Vinculación y Obligatoriedad De Los Acuerdos De La Comunidad De Propietarios. bit.ly/lzPRGb

* Ver También: Sobre La Presidencia De La Comunidad De Propietarios. bit.ly/gPTEHW

* Ver También: Más Sobre La Presidencia De La Comunidad De Propietarios. bit.ly/hCj8u0

* Ver También: Responsabilidad de los Propietarios por Infracción de Obligaciones Legales en Caso de Arrendamiento o de Cesión de Uso. bit.ly/lWoTz0

* Ver También: Propiedad Horizontal de Catalunya. La Aplicabilidad en Catalunya del Artículo 21 de la LPH. bit.ly/kY3P9C 

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