Avalistas y Arrendamientos (II).

En los casos en que, de forma automática, y conforme a La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, se de la prórroga contractual del contrato de arrendamiento así como el de la fianza o accesorio de aval, el avalista sólo responderá hasta la fecha en la que se dicte la sentencia de desahucio en la que se resuelva el contrato, siempre y cuando no se especifique, de forma expresa, nada al respecto.

Ello es así dado que lo contrario supondría una infracción de los artículos 1827 y 1847 del Código Civil, ya que sólo se avalan las responsabilidades del contrato vigente, no resuelto, y a partir de la resolución se extingue la fianza. En este sentido, hay que considerar que el aval solidario constituye una garantía de todas las obligaciones que asume la parte arrendataria en relación al cumplimiento de otro contrato, de todas las obligaciones contraídas por esta, pero singularmente del pago de la renta mientras dure el arrendamiento hasta un límite determinado, dado que los fiadores se obligan “a menos” que el deudor principal.

Debe tenerse en consideración que:

a) la interpretación de la fianza debe ser restrictiva (artículos 1826 y 1827 en relación con el 1289 del Código Civil);

b) fianza y deuda no son la misma, dado que aquella es autónoma respecto de la del arrendatario;

c) no se presume su extensión "a más de lo convenido": lo convenido es el contrato y las obligaciones del arrendatario como tal, pero contrato vigente y fianza "durante" su vigencia, no respecto de eventuales deudas "futuras" en base a otro concepto distinto del arrendamiento, y por ello distintas a lo comprendido en los términos de la fianza (indemnización de daños y perjuicios derivados de la falta de disposición por el arrendador o como contraprestación por el uso, tras la resolución del contrato);

d) la nueva situación, tras la resolución, no es un "accesorio" del arrendamiento, sino "otra" tras extinguirse la anterior (artículo 1847 del Código Civil); al igual que "no podía preverse" al contratar, no se pacta expresamente. Máxime cuando, tras la resolución del contrato, el arrendatario debía desalojar (lo que es ajeno a la voluntad del fiador) sin esperar al lanzamiento;

e) ante el incumplimiento, podía optarse por la resolución o por el cumplimiento, pero el actor elige la primera opción, y resuelto el contrato se extingue la fianza.

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