Alquileres y Desahucios (III).

Con este post pretendo cerrar el círculo relativo al tema de los alquileres y desahucios que tuvo sus dos anteriores entregas en fechas de 23 y 26 de febrero pasados, refiriéndome en aquellas ocasiones al plazo y a la renta respectivamente, y siempre que estemos ante relaciones arrendaticias reguladas por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

En este último escrito quiero abordar dos cuestiones muy concretas como son las causas de desahucio o resolución del contrato de arrendamiento, así como qué es o qué se entiende por enervación del desahucio.

a) En cuanto a las causas de desahucio o resolución del contrato de arrendamiento debe entenderse que el incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato, dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación, o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil.

Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:

• la falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario;

• el subarriendo o la cesión inconsentidos;

• la realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario;

• cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas;

• cuando el inmueble deje de estar destinado de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Asimismo, el inquilino podrá resolver el contrato tanto por la no realización de las reparaciones a que se refiere el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, como por la perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.

b) ¿Qué es la enervación del desahucio?

El artículo 439.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece como requisito esencial para la admisión de las demandas de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario, que el arrendador indique las circunstancias concurrentes que puedan permitir o no, en el caso concreto, la enervación del desahucio.

Por ello se entiende la posibilidad de que, en virtud de lo dispuesto en el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se otorgue al arrendatario la posibilidad de que si, antes de la celebración de la vista, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio, se terminará el proceso del mismo.

Lo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio ya en una ocasión anterior, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario, por cualquier modo fehaciente con, al menos, dos meses de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.

Atendiendo a lo que se acaba de decir, no está de más que al primer impago, el propietario requiera del cumplimiento de dicha obligación al inquilino mediante burofax con acuse de recibo y acreditación de contenido, logrando con ello que, al interponer la demanda en el momento que haya un segundo o tercer mes de incumplimiento, ya no tenga la posibilidad ese arrendatario de enervar el desahucio y continuar en el inmueble poniéndose al día de las cantidades debidas, aspecto este, por otro lado, bastante utópico en la realidad, dado que si se falta al pago de la renta un mes y después un segundo y un tercero, difícilmente al quinto o posteriores se solventará toda la deuda acumulada de una vez. Al menos en la práctica no es lo habitual.

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